대출 프로그램은 직접 선택할 수 없습니다. 거주 상태, 소득 구조, 계약금, 신용 등급 등 네 가지 요소에 따라 결정됩니다.

크게 세 가지 경로가 있습니다. 일반 대출은 패니메이(Fannie Mae)와 프레디맥( Freddie Mac)의 기준을 따르며, 소득세 신고서상 소득이 안정적이고 증빙 서류가 잘 갖춰진 경우 가장 유리한 조건을 제공합니다. 점보 대출은 대출 금액이 적격 대출 한도를 초과하는 경우에 적용되며, 이는 금리가 높은 지역에서 흔히 발생합니다. 비적격 대출(Non-QM)은 소득세 신고서만으로는 소득 상황을 완전히 파악할 수 없는 경우에 사용됩니다.

비적격 모기지(Non-QM) 자체도 세분화됩니다. 은행 거래 내역 프로그램은 사업 계좌의 예금 내역을 검토하고, 손익계산서 프로그램은 손익 관련 서류를 검토합니다. 부채상환비율(DSCR) 프로그램은 개인 소득이 아닌 해당 부동산의 임대 소득을 기준으로 투자 부동산의 적격성을 판단합니다. 이러한 프로그램들이 사업주와 투자자들에게 열려 있는 길입니다.

연봉이 동일한 두 사람이라도 소득 규모보다 소득 구조가 더 중요하기 때문에 서로 다른 대출 프로그램을 선택하는 경우가 많습니다. 소득이 W-2 급여, 1099 소득, 또는 사업 순이익으로 들어오는지에 따라 이용 가능한 대출 프로그램이 달라집니다. 계약금 납부 능력 또한 마찬가지로, 대출 프로그램에 따라 필요한 계약금은 약 3%에서 25% 이상까지 다양합니다.

가장 큰 실수는 잘못된 프로그램으로 신청서를 제출하는 것입니다. 저희는 일반 주택담보대출(Conventional financing) 기준으로만 심사받아 다른 곳에서 거절당했지만, 소득 증빙 서류를 수정하자 승인받은 고객들을 많이 봐왔습니다. 저희는 30년 이상 일반 주택담보대출, 점보 주택담보대출(Jumbo financing), 비적격 주택담보대출(Non-QM) 등 다양한 대출 상품을 꼼꼼하게 검토해 왔습니다.