한쪽이 항상 유리하지는 않습니다. 판단은 금리 전망이 아니라 보유 기간에서 시작합니다.

Fixed는 대출 기간 내내 금리가 같습니다. 첫 payment와 마지막 payment가 같습니다. ARM은 초기 몇 년 동안 고정된 낮은 금리로 시작한 뒤, 그 구간이 끝나면 주기적으로 조정됩니다.

ARM 이름에 붙은 숫자가 이 구조를 그대로 보여줍니다. 5/6이면 5년 고정 후 6개월마다 조정, 7/6이면 7년 고정 후 6개월마다, 10/6이면 10년 고정 후 6개월마다입니다. 앞 숫자가 클수록 초기 안정 기간이 길고, 대신 초기 금리 이점은 줄어듭니다.

그래서 질문은 하나입니다. 초기 고정 구간이 끝나기 전에 팔거나 재융자할 계획이 분명한가. 그렇다면 ARM의 낮은 초기 금리만 가져가고 조정은 겪지 않습니다. 확실하지 않다면 fixed의 예측 가능성이 값을 합니다.

조정 이후의 금리는 그때그때 정해지는 것이 아니라 정해진 공식으로 계산됩니다. 시장 지표인 index에 margin이라는 고정값을 더한 값입니다. index는 시장에 따라 오르내리지만 margin은 처음 계약할 때 정해져서 끝까지 바뀌지 않습니다. 그래서 ARM을 비교하실 때는 초기 금리만이 아니라 margin이 얼마인지도 함께 보셔야 합니다.

그리고 조정 폭에는 상한이 걸려 있습니다. 첫 조정 때 한 번에 오를 수 있는 한도, 이후 매 조정마다의 한도, 그리고 대출 기간 전체에 걸친 최대 한도까지 세 가지입니다. 이 세 숫자를 알면 최악의 경우 payment가 어디까지 올라가는지 미리 계산할 수 있습니다. 그 금액을 보고도 감당 가능하다면 ARM은 합리적인 선택입니다. 아니라면 초기 절감액이 아무리 커도 맞지 않습니다.

한 가지 더 있습니다. 두 상품의 초기 금리 차이는 고정된 값이 아니라 매일 달라집니다. 차이가 벌어진 날에는 ARM의 이점이 크지만, 차이가 거의 없는 날에 ARM을 고르면 조정 리스크만 떠안게 됩니다. 저희는 lock 하시는 날의 실제 rate sheet를 함께 열어보고, worst-case payment까지 확인하신 뒤에 결정하시도록 안내합니다.