정해진 시기가 있는 것은 아닙니다. 판단 기준은 하나입니다.

재융자에도 closing cost가 듭니다. 그 비용을 매달 줄어드는 금액으로 되찾는 데 시간이 걸립니다. 그 기간보다 오래 그 집에 계실 거라면 이득입니다. 이 기간은 대출 금액이 클수록, 그리고 금리 차이가 클수록 짧아집니다. 반대로 몇 년 안에 팔 계획이 있다면 아무리 조건이 좋아 보여도 회수 전에 끝납니다.

여기서 오해가 하나 있습니다. 금리가 지금보다 내려가야만 재융자를 하는 것은 아닙니다.

재융자는 크게 두 종류입니다. 하나는 rate-and-term으로, 금리나 남은 기간만 바꾸고 대출 금액은 그대로 두는 방식입니다. 다른 하나는 cash-out으로, 지금까지 쌓인 equity 중 일부를 현금으로 꺼내면서 대출 금액을 늘리는 방식입니다. 둘은 요구 조건도 다르고 적용되는 금리도 다릅니다.

금리와 무관하게 재융자가 답이 되는 경우도 많습니다. 15년으로 바꿔 총 이자를 줄이는 것, 집값이 올라 PMI를 없애는 것, 변동금리를 고정으로 옮겨 payment를 안정시키는 것. 전부 재융자입니다. 특히 PMI는 원금을 갚아 나가거나 집값이 오르면 LTV가 내려가면서 정리할 수 있게 되는데, 조건이 되는데도 몇 년째 계속 내고 계신 분이 생각보다 많습니다.

가장 많은 이유는 월 payment를 낮추는 것입니다. 그런데 낮추는 방법이 하나가 아닙니다. 금리를 낮출 수도 있고, 남은 기간을 늘려 매달 나가는 돈을 줄일 수도 있고, PMI를 정리할 수도 있습니다. 기간을 늘리면 매달은 가벼워지지만 총 이자는 늘어납니다. 어느 쪽이 유리한지는 앞으로 그 집에 얼마나 계실지에 따라 갈립니다. 지금 무리해서 15년으로 시작하시는 것보다, 30년으로 여유를 두고 나중에 재융자를 함께 보시는 편이 나은 경우도 많습니다.

저희가 보는 것은 집 하나가 아닙니다. 소득과 지출, 다른 빚, 앞으로의 계획까지 함께 놓고 봅니다. 진행하신 손님의 조건은 계속 보고 있다가 실익이 생기면 저희가 먼저 연락드리고, 아직이면 아직이라고 말씀드립니다. 다만 저희가 모르는 케이스는 봐드릴 수가 없습니다.