가능합니다. 가족 등으로부터 받은 증여금은 down payment와 closing cost의 재원으로 사용할 수 있습니다.

다만 세 가지가 충족되어야 합니다. 상환 의무가 없어야 하고, 주는 분이 적격한 donor여야 하며, 자금이 donor 계좌에서 나가 borrower 계좌로 들어온 흐름이 서류로 추적되어야 합니다. 실제로 문제가 되는 것은 대부분 세 번째입니다.

donor는 일반적으로 부모, 형제자매, 배우자, 인척, 약혼자 등 가족 관계에 있는 분입니다. 반대로 이 거래에 이해관계가 있는 분에게 받은 자금은 gift로 인정되지 않습니다. 매도인, builder, 부동산 에이전트가 여기 해당하고, 이 경우 성격 자체가 달라져 별도 항목으로 처리되며 한도가 적용됩니다.

필요한 것은 두 가지입니다. 하나는 gift letter로, donor 정보와 관계, 금액, 대상 물건 주소, 그리고 상환 의무가 없다는 명시 문구가 들어가야 합니다. 다른 하나는 자금 흐름 증빙입니다. donor 계좌에서 나간 기록과 borrower 계좌에 들어온 기록이 서로 연결되어야 하고, closing 시 title company로 직접 보내는 경우에는 그 증빙이 대신합니다.

여기서 문제가 가장 많이 생깁니다. 현금 입금은 출처가 추적되지 않아 인정받기 어렵습니다. 여러 자금을 한 번에 섞어 넣으면 확인이 복잡해집니다. 잘못 들어온 자금은 다시 정리해야 하고, 그 사이에 일정이 밀립니다. 그래서 자금을 옮기시기 전에 순서를 먼저 정하는 것이 가장 중요합니다.

가족 소유의 집을 사시는 경우에는 gift of equity라는 방법도 있습니다. 매도인이 감정가보다 낮은 가격에 매도하고 그 차액을 gift로 처리하는 방식이라 실제 자금 이체가 없습니다. 다만 gift letter와 매매 계약서에 반영되어야 하므로 계약을 쓰기 전에 확인하셔야 합니다. 한국에서 자금이 들어오는 경우라면 준비 기간이 더 필요합니다. 저희는 30년 넘게 해외 자금과 가족 증여가 얽힌 케이스를 다뤄왔습니다.