대출 가능 금액은 연봉으로 정해지지 않습니다. 매달의 소득과 매달 나가는 부채를 함께 놓고 보는 DTI 구조가 한도를 만듭니다.

여기서 부채로 잡히는 것은 새 집의 원리금과 재산세, 보험료, HOA 관리비, 그리고 기존에 나가고 있는 자동차 할부, 카드 최소 결제액, 학자금입니다. 반대로 매달 나가는 돈이라도 잡히지 않는 것이 있습니다. 공과금이나 보험료, 생활비는 DTI 계산에 들어가지 않습니다.

소득 쪽은 더 갈립니다. W-2 급여는 비교적 단순하지만, bonus나 commission은 일정 기간의 평균으로 보고, RSU는 인정 조건이 따로 있습니다. 자영업 소득은 세금 보고서 기준이라 공제를 많이 받으셨으면 서류상 소득이 실제보다 낮게 잡힙니다. 렌트 수입도 전액이 아니라 일부만 반영됩니다.

그래서 같은 연봉을 받는 두 분의 승인 금액이 수십만 달러 차이 나는 일이 흔합니다. 소득의 크기가 아니라 소득의 형태와 기존 부채 구성에서 갈립니다. 온라인 계산기가 실제와 다르게 나오는 것도 이 때문입니다. 계산기는 연봉만 받아서 계산하니까요.

금액을 늘리는 방법도 있습니다. 잔여 개월이 얼마 안 남은 할부를 정리하거나, 카드 잔액을 줄이거나, down payment를 조정하면 결과가 달라집니다. 어느 쪽이 효과가 큰지는 부채 구성을 봐야 압니다. 저희는 서류 기준으로 실제 산출 가능한 금액을 먼저 확인해드립니다.