프로그램은 손님이 고르는 것이 아니라 네 가지 요소가 함께 결정합니다. 거주 신분, 소득의 형태, down payment 여력, 그리고 credit 구조입니다.

크게 세 갈래로 나뉩니다. Conventional은 Fannie Mae와 Freddie Mac 기준을 따르는 가장 일반적인 경로이고, 세금 보고 소득이 안정적으로 잡히는 분에게 조건이 가장 좋습니다. Jumbo는 대출 금액이 conforming limit을 넘을 때 쓰는 경로로, 고가 주택 시장에서 흔합니다. Non-QM은 세금 보고 소득만으로는 설명이 어려운 경우에 씁니다.

Non-QM 안에서도 방식이 나뉩니다. 사업 계좌의 입금 흐름을 보는 bank statement 방식, 손익 자료를 보는 P&L 방식, 그리고 개인 소득 대신 그 물건의 렌트 수입으로 심사하는 DSCR 방식입니다. 자영업자와 투자용 물건을 보시는 분에게 열리는 경로입니다.

같은 연봉이라도 소득의 금액이 아니라 형태가 프로그램을 가르는 경우가 많습니다. W-2 급여로 잡히는지, 1099로 잡히는지, 사업체 순이익으로 잡히는지에 따라 갈 수 있는 길이 달라집니다. down payment 여력도 마찬가지입니다. 어느 쪽으로 가느냐에 따라 3%대부터 25% 이상까지 벌어집니다.

가장 자주 발생하는 문제는 프로그램을 잘못 고른 상태로 offer를 넣는 것입니다. 저희가 상담해드린 손님 중에는 다른 곳에서 Conventional 한 가지로만 검토되어 거절된 후, 소득 구조를 다시 정리해 프로그램을 바꾸는 것만으로 승인된 케이스도 있습니다. 저희는 30년 넘게 Conventional, Jumbo, Non-QM을 한 자리에서 함께 검토해왔습니다.