자영업자도 mortgage 진행이 가능합니다. 핵심은 증명 방법이 한 가지가 아니라는 점입니다.

가장 일반적인 방법은 세금 보고서 기준입니다. 다만 여기에 구조적인 문제가 있습니다. 사업 경비를 공제하면 세금은 줄지만 서류상 소득도 함께 줄어듭니다. 실제 현금흐름은 넉넉한데 세금 보고서상 순이익이 낮게 잡혀 소득이 부족하다는 답을 듣게 되는 경우가 여기서 나옵니다. 세금을 아끼는 방향과 융자를 받는 방향이 정반대로 움직입니다.

그래서 다른 경로가 있습니다. 사업 계좌의 입금 흐름을 기준으로 보는 bank statement 방식, 손익 자료를 기준으로 보는 P&L 방식입니다. 둘 다 저희 Non-QM 라인업에 포함되어 있습니다. 투자용 물건이라면 개인 소득 대신 그 물건의 렌트 수입으로 심사하는 DSCR 방식도 있습니다.

다만 방식마다 조건이 다릅니다. 세금 보고서 기준이 대체로 금리와 down payment 조건이 가장 좋고, 다른 방식으로 갈수록 down payment 비중이 올라가는 것이 일반적입니다. 그래서 무조건 Non-QM이 답인 것은 아니고, 세금 보고서로 충분히 되는 케이스를 굳이 다른 쪽으로 가져갈 이유는 없습니다.

가장 아쉬운 경우는 세금 보고서만으로 검토받고 소득이 부족하다는 답을 들은 뒤 매수를 포기하는 것입니다. 저희가 상담해드린 손님 중에는 다른 곳에서 거절된 후 증명 방식을 바꾸어 승인된 케이스가 여럿 있습니다. 저희는 30년 넘게 세금 보고 구조가 복잡한 자영업자 케이스를 전문적으로 다뤄왔습니다.