승인은 하나의 시점이 아니라 두 단계로 나뉩니다. 서류를 검토한 pre-approval이 먼저 나오고, 그 후 appraisal과 underwriting을 거쳐 최종 승인이 나옵니다.

첫 단계는 서류가 준비되어 있으면 비교적 빠르게 진행됩니다. 시간이 걸리는 곳은 두 번째입니다. appraiser 일정이 언제 잡히는지, underwriting에서 어떤 condition이 나오는지, 소득 구조가 얼마나 복잡한지에 따라 기간이 크게 달라집니다.

condition이라는 것은 승인 조건입니다. 심사에서 확인이 더 필요한 항목이 나오면 그것을 정리해야 다음으로 넘어갑니다. 어떤 케이스는 형식적인 확인 한두 건으로 끝나고, 어떤 케이스는 추가 서류를 여러 차례 제출하게 됩니다. 이 차이가 전체 일정의 대부분을 만듭니다.

그리고 condition은 순차적으로 나옵니다. 하나를 정리하면 그 서류를 보고 다음 질문이 생기는 식입니다. 그래서 대응이 하루 늦어지면 전체가 하루가 아니라 며칠씩 밀리는 경우가 있습니다. 일정이 밀리는 이유는 대개 lender가 느려서가 아니라 여기서 시간이 새기 때문입니다.

지연에는 비용이 따라옵니다. rate lock 기간을 넘기면 연장 비용이 발생하고, 매매 계약에 정해진 날짜를 넘기면 계약 자체가 문제가 됩니다. 같은 주에 시작한 두 케이스가 몇 주씩 차이 나는 일이 드물지 않으며, 그 차이의 대부분은 서류 준비 단계에서 이미 결정됩니다.